Ökologisches Bauen und Sanieren: 7 Tipps für nachhaltige Immobilien

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Ökologisch zu bauen oder zu sanieren ist im Trend: Während 2008 in sogenannte „Green Buildings“ bundesweit 700 Millionen Euro investiert wurden, waren es 2017 bereits 7,8 Milliarden Euro. Prognosen zufolge soll sich diese Summe bis zum Jahr 2025 mehr als verdoppeln. Aber was ist bei einem Ökohaus zu beachten? Welche Kriterien müssen erfüllt sein? Wir haben einige Tipps für Sie zusammengestellt, die Sie beim Neubau eines ökologischen Hauses oder bei der nachhaltigen Sanierung eines Altbaus beachten sollten.

Ökologisch Bauen: Was heißt das überhaupt?

Ein zentraler Punkt ökologischen Handelns ist, Umweltauswirkungen ganzheitlich unter Einbeziehung aller Einflüsse zu betrachten. Da Immobilien für eine größtmögliche Lebensdauer errichtet werden, ist es vor allem in diesem Bereich essentiell, von Planung bis Abriss zu kalkulieren. Für Bauherren ist es also ratsam, sich vorab gut zu informieren, weil diese Zeitspanne viele Jahrzehnte umfasst.

Bei jeglichen Baumaßnahmen ist also nicht nur Materialbeschaffenheit, Herkunft sowie Zukunftsfähigkeit zu betrachten. Relevant sind unter anderem auch Einbau, Verhalten bei Inbetriebnahme und sogar die Entsorgung oder bestenfalls die Möglichkeiten zur Wiederverwendung besagter Ressourcen. Der ständige technologische Fortschritt macht die Sache nicht gerade einfacher.

Der Trend zur effizienten Bauweise und Sanierung ist trotzdem unter vielen Gesichtspunkten notwendig, zeitgemäß und sinnvoll. Ökologische Faktoren wirken sich natürlich auf unsere Klimabilanz aus, heutzutage sind sie unter Immobilienprofis aber auch ein ausschlaggebender Faktor für den Preis beim An- und Verkauf. Und das Potenzial zur Bestandsoptimierung ist groß.

Vor allem Häuser der Nachkriegszeit wurden angesichts der weitreichenden Zerstörung von Städten und Dörfern möglichst schnell fertiggestellt, ohne Ressourcenverwendung und Emissionsausstoß zu beachten. Aus diesem Grund liegt ein besonderes Augenmerk darauf, diese eilig hochgezogenen Gebäude auf einen aktuellen Stand der Technik zu bringen. Das ist in vielerlei Hinsicht positiv.

3 Vorteile von ökologischen Häusern im Überblick

Die schadstofffreien Baumaterialien sorgen für ein angenehmes, gesundes Wohnklima.
Green Buildings verbrauchen weniger Energie und sparen Kosten.
Baustoffe werden ressourcenschonend gewonnen und können bestenfalls wiederverwendet werden, wodurch weniger Abfall entsteht.

Tipp 1: Von Anfang an den Überblick bewahren

Nachhaltige Immobilien erfüllen eine Vielzahl an Kriterien und Anforderungen. Schon bei der Planung sollte jedes Produkt, jedes Bauteil und jede Maßnahme auf dessen Nachhaltigkeitsaspekte geprüft werden. Deshalb ist es empfehlenswert, sich von Architekten, Sachverständigen, Ingenieuren und/ oder Bauunternehmen von Anfang an beraten zu lassen.

10 bauliche Kriterien, die ein Ökohaus erfüllen sollte und die bereits bei der Planung beachtet werden müssen:

Möglichst geringe Flächenbebauung
Optimale Ausrichtung zur Sonne für Strom- und Heizkostenersparnisse
Berücksichtigung übergeordneter energetischer Vorgaben
Flexible, langfristige Nutzung (Stichwort Barrierefreiheit)
Effiziente Wärmedämmung mit natürlichen Dämmstoffen
Mehrfach isolierte Fenster
Langlebige und wiederverwendbare Baumaterialien
Ökologische und schadstoffarme Baustoffe
Effiziente und flexible Elektroinstallation (Stichwort Umnutzung)
Umweltfreundliche Entwässerungstechnik durch Trennung von Trink- und Brauchwasser

Tipp 2: Langlebigkeit und Wiederverwendbarkeit von Bausubstanzen beachten

Für ökologische Bauten steht auch die Möglichkeit zur Wiederverwendung wertvoller Ressourcen im Fokus. So fallen bei Umbau und Abriss Rohstoffe an, die bestenfalls erhalten und neu genutzt werden können. Materialrecycling auf höchstem Niveau – oder im Fachjargon: Zirkuläres Bauen.

Recycling von Baumaterialien Dass die eigene Immobilie einmal nicht mehr bewohnbar sein könnte und abgerissen werden muss, möchten sich wahrscheinlich die wenigsten künftigen Eigentümer vorstellen. Das Lebensende einer nachhaltigen Immobilie gehört aber zu einem wichtigen Faktor. Denn nur so kann gewährleistet werden, dass das Green Building keine negativen Auswirkungen auf künftige Generationen hat.

Bauteile werden beim Rückbau in zwei Kategorien eingeteilt:

Bauteile und Baustoffe, die nicht länger genutzt und deshalb entsorgt werden müssen. Hierfür muss bereits bei der Planung Ihres ökologischen Hauses sichergestellt werden, dass die Abfälle am Ende der Nutzung konsequent getrennt werden können.
Bauteile und Baustoffe, die wiederverwendbar oder recyclebar sind. Dieser Prozess findet nach dem sogenannten „Cradle-to-Cradle“-Prinzip statt, über das wir Ihnen hier mehr berichten.

Das Berliner Startup Concular hat es sich zur Aufgabe gemacht, die Wiederverwendung von Baumaterialien zu fördern. Auf ihrer Online-Plattform bieten Bauträger und Abrissunternehmen anfallende Materialien zum Verkauf an, die für neue Projekte verwendet werden können. Quasi ein Online-Marktplatz für recycelbare Bausubstanzen. Vor der Aufnahme in den Online-Shop werden potenzielle Projekte genau unter die Lupe genommen, um die Eignung für eine Wiederverwendung sicherzustellen. Oftmals sind Dämmstoffe Jahrzehnte alt, mit Schadstoffen belastet und somit nicht mehr zu gebrauchen. Ein Umstand, der bei aktuellen Projekten unbedingt in Betracht gezogen werden sollte.

Tipp 3: Die richtigen Baustoffe auswählen

Ökologisches Bauen und Sanieren beginnt mit der Auswahl geeigneter Baustoffe. Meistens werden Ökohäuser aus den Grundstoffen Holz, Lehm oder Hanf gebaut. Aber auch Stahl eignet sich in Kombination mit Holz oder Glas für ein zukunftsfähiges Green Building.

Besonders wichtig ist allerdings, dass Hilfsstoffe (zum Beispiel Kleber) auf Pflanzenbasis und ohne Lösungsmittel hergestellt wurden. Der gänzliche Verzicht auf Bindemittel ist dabei natürlich die beste Variante, da verklebte Baustoffe meist nicht erneut verwertet werden können. Außerdem sollten die Rohstoffe aus einem nachhaltigen – bevorzugt regionalen – Anbau stammen.

Beispiel Holz: Kontrollieren Sie, woher das Holz kommt und wie es verarbeitet wurde. Holz ist in Deutschland nur dann ein ökologischer Baustoff, wenn es aus Laub- oder Nadelwäldern oder aus einer europäischen, nachhaltigen Forstwirtschaft stammt.

Tipp 4: Fortschrittliche Wärmeversorgung

Beim Einbau von Heizungen ist Vorsicht geboten. Vor allem aufgrund der aktuellen Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) kommt der Wärmeversorgung eine besondere Bedeutung zu. Das GEG schreibt vor, dass in Großstädten ab Mitte 2026 bei allen Heizungsanlagen mindestens 65 Prozent der Wärmeenergie aus erneuerbaren Energien erzeugt wird.

Für bestehende Heizungsanlagen gelten zwar Übergangsfristen, beim Austausch oder dem Neubau ist es allerdings empfehlenswert, bereits jetzt auf nachhaltige Methoden zu setzen, auch wenn die Baukosten sich hierdurch erhöhen. Einerseits verringern sich langfristig die Betriebskosten, andererseits sind Eigentümer auch für den Fall abgesichert, dass sich die Gesetze künftig weiter verschärfen. Vom Einbau einer Heizanlage, die mit fossilen Brennstoffen betrieben wird, sollte in jedem Fall abgesehen werden.

Bevor Sie sich jedoch über die Heizart Gedanken machen, sollten Sie über die Art der Heizung entscheiden:

Heizkörper: Die klassischen, wandmontierten Heizkörper sind günstig in der Anschaffung und können auch bei einer Sanierung ohne große bauliche Maßnahmen angebracht oder ausgetauscht werden. Allerdings sind sie platzraubend und wahre Staubfänger. Hinzu kommt, dass beim Einsatz Temperaturgefälle entstehen und sich Wohnräume ungleichmäßig aufheizen, da die Wärmespender oft nur an einer Zimmerwand hängen. Das macht sie vergleichsweise ineffizient.

Fußbodenheizung: Der Einbau einer Fußbodenheizung ist vor allem bei einer Sanierung kostenintensiv. Allerdings besticht sie durch eine gleichmäßige Wärmeverteilung, da der gesamte Raum von unten beheizt wird. Auch die unschönen Blechkästen an Wänden entfallen und Bewohner freuen sich über warme Füße. Einrichtungsgegenstände wie Teppiche, Sofas und Kommoden vermindern jedoch die Wärmeleistung.

Deckenheizung: Eine weniger bekannte Variante ist die Deckenheizung, die nach ähnlichem Prinzip funktioniert. Bei dieser Methode werden Heizrohre entlang der gesamten Deckenfläche verlegt und sorgen für eine gleichmäßige Wärmeverteilung. Dadurch entfällt die Problematik leistungsmindernder Einrichtungsgegenstände.

Wandheizung: Ebenso funktioniert die Wandheizung, bei der die wärmenden Rohre in Zimmerwänden platziert werden. Sie sind vergleichsweise effizient, bei der Montage von Hängeschränken oder Bildern muss aber darauf geachtet werden, dass die Rohre beim Bohren nicht beschädigt werden. Zusätzlich besteht auch hier das Problem, dass Möbel wie Kleiderschränke und Kommoden die Leistung vermindern.

Nachhaltige Heizarten

Haben Sie die richtige Heizungsart für Ihre Bedürfnisse gefunden, ist es wichtig, eine effiziente Art der Beheizung zu eruieren. Laut Gesetzgeber zählen folgende Wärmeversorgungen als nachhaltig:

Geothermie und Umweltwärme: Bei diesen Heizarten wird die gespeicherte Sonnenenergie aus Wasser, Erde oder Luft gewonnen. Das hat den Vorteil, dass sie unbegrenzt verfügbar sind und keine Kosten verursachen. Für den Betrieb benötigter Wärmepumpen wird jedoch Elektrizität verbraucht.

Fernwärme: Hierbei wird die Wärmeenergie aus zentralen Block- und Heizkraftwerken oder die Abwärme aus Industrieprozessen in ein unterirdisches Rohrsystem eingespeist und an die Haushalte geliefert. Da beim Transport Energie verloren geht, ist diese Variante nur sinnvoll, wenn sich entsprechende Lieferanten in der Nähe befinden.

Photovoltaik (PV): Bei PV-Anlagen wird das Licht der Sonne in Strom umgewandelt, um Elektroheizungen mit Energie zu versorgen. Diese Heizkörper gelten zwar als teuer, ineffizient und wenig ökologisch, wird die Energie aber mithilfe von Solarzellen generiert, können sie ebenfalls nachhaltig betrieben werden.

Solarthermie: Im Gegensatz zur Photovoltaik wird bei Solarthermieanlagen nicht das Licht, sondern die Wärme der Sonne gesammelt. Für den effizienten Betrieb sind jedoch bauliche Ausrichtung zur Sonne, verfügbare Fläche und lokales Wetter von großer Bedeutung. Da im Winter nicht ausreichend Wärmeenergie vorhanden ist, kann diese Anlage nur in Kombination mit anderen Heizsystemen zuverlässig betrieben werden.

Windkraft: Ähnlich zur PV generieren Windräder Strom, um elektrische Heizkörper zu betreiben. Der Einsatz von Windkraftanlagen zur Versorgung einzelner Objekte findet aufgrund der Platzansprüche, Ästhetik und des Geräuschpegels bisher wenig Verbreitung. Vorteilhaft ist aber die Möglichkeit zum ganzjährigen und nächtlichen Betrieb.

Biomasse: Bei diesen Systemen wird die Verbrennungsenergie natürlicher Stoffe genutzt. Hierzu zählen verschiedene Holz- und Pflanzenreste, Pflanzenöle und sogar tierische Ausscheidungen (Gülle), wobei meist auf die Verbrennung von Holzpellets gesetzt wird. Diese Anlagen sind günstig im Unterhalt, benötigen jedoch viel Platz – unter anderem zur Lagerung der Ressourcen. Zu beachten ist weiterhin, dass die Rohstoffe deutlichen Preisschwankungen unterworfen sein können.

Wasserstoff: Das Heizen mit Wasserstoff wird derzeit als sehr kritisch angesehen. Einerseits ist der Einbau mit hohen Kosten verbunden, andererseits ist eine lückenlose Versorgung des Brennstoffes nicht sichergestellt. Hinzu kommt, dass Wasserstoff größtenteils mit Hilfe fossiler Brennstoffe oder unter großem Energieaufwand hergestellt wird. Auch die Lagerung des explosiven Gases lässt Experten an der Alltagstauglichkeit zweifeln.

Staatliche Förderungen für effiziente Heizanlagen

Förderungen bei Sanierungen beziehungsweise Austausch der Heizanlagen

Um bei Sanierungen den Einbau nachhaltiger Heizungsanlagen voranzutreiben, stehen bundesweit eine Reihe von finanziellen Hilfen des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) zur Verfügung. Besonders für den Austausch älterer Anlagen, die mit Öl, Gas oder Kohle betrieben werden, greift die BAFA Eigentümern mit bis zu 40% Förderung unter die Arme. Die Kappungsgrenze der geförderten Investitionskosten liegt derweil bei 60.000 Euro.

In Berlin stehen weitere Fördermittel bereit, die mit den bundesweiten Förderungen kombiniert werden können. So werden beim Einbau einer Wärmepumpe sogar bis zu 60% der Kosten vom Staat getragen. Bei Investitionskosten von 20.000 Euro bedeutet das eine Entlastung von 12.000 Euro. Zusätzlich wird die individuelle Beratung von Energieexperten bezuschusst. Voraussetzung für sämtliche Förderungen ist jedoch, dass der Antrag vor Planungsbeginn gestellt wird.

Förderungen im Neubau

Beim Neubau von Immobilien geht der Gesetzgeber davon aus, dass ohnehin auf nachhaltige Methoden gesetzt wird. Hier wird der Einbau einer nachhaltigen Heizung nicht einzeln betrachtet, sondern die Energieeffizienz der gesamten Immobilie – wobei die Heizung natürlich eine Rolle spielt. Für Neubauten werden lediglich zinsgünstige Kredite der KfW mit einem Tilgungszuschuss von bis zu 5% in Aussicht gestellt.

Tipp 5: Eine nachhaltige und umweltschonende Dämmung

Daemmung aus Naturmaterialien Das neue GEG gibt umfangreiche Vorgaben zur Dämmung von Immobilien. Mit steigendem Fokus auf Umwelt- und Klimaschutz sind also innovative Methoden und Materialien gefragt, um die Energie möglichst effizient zu nutzen, die wir ohnehin generieren. Durch nachhaltige Wärmedämmung werden die Innenräume vor übermäßiger Hitze und Kälte bewahrt. Das ist energie- sowie kostensparend und steigert Gebäudewert und Wohnkomfort. Tatsächlich kann der Primärenergiebedarf eines Gebäudes durch eine umfängliche Grundsanierung um bis zu 90 Prozent reduziert werden. Eine Investition, die sich vor allem über lange Zeit lohnt.

Waren vor einigen Jahren synthetische oder mineralische Dämmstoffe wie Polyurethan-Hartschaum, Vakuumdämmplatten und Glaswolle aufgrund geringer Kosten und guter Leistung beliebt, nehmen heutzutage natürliche Materialien aus Holz, Flachs, Hanf, Schafwolle oder Stroh einen immer höheren Stellenwert ein. Sie bieten eine ähnliche Leistung, sind umweltverträglich und für Bewohner unschädlich.

Die besten ökologischen Dämmstoffe

Für die Dämmung von Innenräumen bieten sich je nach Einsatzbereich unterschiedliche ökologische Stoffe an:

Holzfaser: Dämmplatten aus Holzfaser werden aus anfallenden Resten der Industrie gepresst und benötigen aufgrund des enthaltenen Harzes keinen zusätzlichen Kleber. Die Platten regulieren Temperatur, bieten eine gute Schallisolierung und wirken sich positiv auf den Feuchtigkeitsausgleich aus. Sie eignen sich besonders für Flachdächer und obere Geschossdecken sowie für Innen- und Außenfassaden.

Holzwolle: Wie die Holzfaser schützt Holzwolle besonders gut vor Hitze und Schall. Das aus langfaserigen Fichten- und Kiefernspänen hergestellte Material ist zudem schwer entflammbar und eignet sich für Innenräume, Kellerdecken und obere Geschossdecken.

Hanf: Das schlechte Image der Hanfpflanzen sollte längst der Vergangenheit angehören. Denn Hanf ist ein wahrer Alleskönner. Die Dämmplatten aus Hanf punkten mit hohem Hitze- und Brandschutz sowie einem ausgezeichneten Feuchtigkeitsausgleich. Das Material ist ideal für Dächer, obere Geschossdecken, Kellerdecken sowie Innen- und Außenfassaden.

Kork: Ob gepresst als Platte oder in losen Stücken geschüttet – Kork ist vielseitig einsetzbar. Hervorragend als Schallschutz, aber auch gut gegen Hitze und zum Feuchtigkeitsausgleich. Dämmwirkung und Brandschutz liegen dagegen eher im Mittelfeld. Außerdem wirken sich die vergleichsweise aufwändige Herstellung und lange Transportwege negativ auf die Ökobilanz aus. Am besten wird Kork für Dach- und Fassadendämmung sowie für Hohlräume eingesetzt.

Stroh: In der Geschichte des Häuserbaus gehört Stroh schon lange zu einem der meistgenutzten Materialien. Auch heute noch werden Dächer, Wände und Böden mit diesem Alleskönner gedämmt und schützt als Bauplatte oder in einer Lehmmasse hervorragend vor Hitze und Schall.

Tipp 6: Eine nachhaltige Begrünung Ihrer Flächen

Begruente Dachflaeche Typisches Erkennungsmerkmal für nachhaltige Häuser sind unter anderem sinnvoll begrünte Dächer, Fassaden und Flächen, für die Pflanzen, Holz oder Strohballen zum Einsatz kommen und die zur Bindung von CO2 und Entwässerung genutzt werden. Eine durchdachte Bepflanzung kann aber auch für eine gemäßigte Umgebungs- und Raumtemperatur sorgen oder dem menschengemachten Insektensterben entgegenwirken.

Unter diesem Aspekt hat das Berliner Unternehmen Swarmlab sich auf die Fahne geschrieben, Grünflächen für Mensch und Tier einladender zu gestalten. Hierfür bepflanzen sie große Flächen mit heimischen Wildpflanzen, welche ein Festmahl für die hiesige Vogel- und Insektenwelt bedeuten und den Menschen vor der Sommerhitze schützen. Der gängige Rasen sieht nämlich lediglich aufgeräumt aus, bietet der so wichtigen Tierwelt aber keinen Mehrwert und da er kaum Wasser speichert, keine Abkühlung für zweibeinige Besucher. Auch die Bepflanzung von Fassaden sieht ansprechend aus und ist ökologisch gewinnbringend. Nähere Informationen lesen Sie in unserem Interview.

Tipp 7: Auf Gütesiegel und Zertifikate achten

Um zu gewährleisten, dass für Ihren ökologischen Neubau oder die Sanierung Ihres Altbaus nachhaltige Rohstoffe verwendet werden, sollten Sie auf Gütesiegel achten. Ähnlich wie bei Bio-Siegeln im Supermarkt haben Sie aber auch bei den Kennzeichnungen von Baumaterialien die Qual der Wahl. Dabei ist es vor allem beim ökologischen Bauen wichtig, dass die Gütesiegel nicht nur technische Merkmale eines Baustoffes kennzeichnen, sondern vor allem Aufschluss über ihre Nachhaltigkeit geben.

Gütesiegel für nachhaltige Baustoffe

Blauer Engel: Kennzeichnung für Produkte die besonders umweltfreundlich sind, Wasser- und Ressourcen schonen und hohe Ansprüche an Gesundheits- und Arbeitsschutz erfüllen.
TÜV-Siegel: Der TÜV zertifiziert Baustoffe mit zwei verschiedenen Siegeln:
- TÜV-UT21 gibt an, dass der gesamte Lebenszyklus des Produktes umweltfreundlich ist
- TÜV-ASG gibt an, dass ein Produkt schadstoffarm ist
Natureplus: Internationales Gütesiegel für nachhaltige, qualitativ hochwertige Bauprodukte, die klimaschonend produziert wurden und gesundheitlich unbedenklich sind.
PEFC-Label: Garantiert, dass das verwendete Holz überwiegend aus nachhaltig bewirtschafteten Wäldern kommt.
eco Institut: Kennzeichnung für besonders emissions- und schadstoffarme Bau- und Einrichtungsprodukte.

Gebäudezertifikate DGNB, LEED und BREEAM

Neben den Kennzeichnungen, ob ein Rohstoff, Material oder Produkt nachhaltig ist, gibt es noch Gebäudezertifizierungen. Diese Zertifizierungen geben an, ob eine komplette Immobilie die Aspekte des ökologischen Bauens erfüllt. Büroimmobilien, Verwaltungs- und Industriegebäude sowie Schulen werden bereits häufig mit einem der drei Gebäudezertifikate DGNB, LEED und/ oder BREEAM gekennzeichnet. Aber auch für Wohnimmobilien spielen die Zertifizierungen eine immer wichtigere Rolle. Laut der bereits 2009 durchgeführten DEGI-Research-Studie gaben 71 Prozent der befragten Immobilieninvestoren an, dass Gebäude ohne Nachhaltigkeitskriterien in Zukunft nicht länger gewinnbringend vermarket werden könnten. Wenn Sie statt dem eigenen Bau eines ökologischen Hauses hingegen eine bereits fertiggestellte, nachhaltige Immobilie erwerben möchten, sollten Sie diese drei Zertifizierungen kennen:

Das DGNB-Zertifikat stammt aus Deutschland und wird von der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen vergeben. Unterschieden wird in die drei Stufen DGNB Gold, Silber und Bronze.
Das amerikanische LEED-Zertifikat wird vom U.S. Green Building Council in den Stufen Certified, Silver, Gold oder Platinum vergeben.
BREEAM wurde vom britischen Building Research Establishment ins Leben gerufen und bewertet Immobilien nach Sternen, wobei vier Sterne die höchste Auszeichnung ist.

Fazit: Wohnen Sie ökologisch!

Grüne Gebäude sind nicht nur ein Gewinn für die Umwelt. Die schadstofffreien Baustoffe und die Verbesserung der Raumluftqualität sind auch ein Gewinn für Ihre Gesundheit. Nachhaltige Immobilien sind zudem nicht zwangsläufig teurer. Neben zinsgünstigen Finanzierungen sparen Sie mit einem Haus in nachhaltiger Bauweise auch Energiekosten. Deshalb ist es auch aus wirtschaftlicher Sicht empfehlenswert, ökologisch zu bauen oder zu sanieren.

Haben Sie sich den Traum vom eigenen ökologischen Haus bereits erfüllt? Dann freuen wir uns über Ihre Erfahrungsberichte, ob Sie sich gesundheitlich besser fühlen und bereits merklich Strom- und Heizenergie einsparen konnten!

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